Budowa domu krok po kroku

27 listopada 2022
Budowa domu krok po kroku

Budowa domu krok po kroku – jak wyglądają poszczególne etapy budowy domu?

Spis treści:

  1. Jak wygląda harmonogram budowy domu krok po kroku?
  2. Budowa domu, ile pieniędzy trzeba mieć na start?
  3. Formalności związane z budową domu.
  4. Przygotowanie placu budowy oraz dokumentacji budowy.
  5. Jak zapewnić zaplecze higieniczno-sanitarne na budowie?
  6. Wykonanie stanu zerowego krok po kroku.
  7. Budowa domu do stanu surowego otwartego po kolei.
  8. Zamknięcie stanu surowego (SSZ).
  9. Stan deweloperski – odpowiednia chronologia prac kluczem do sukcesu.
  10. Budowa domu pod klucz – wykończeniówka krok po kroku.

Wielu z Was zastanawia się, jak wygląda budowa domu krok po kroku. Musisz wiedzieć, że budowa domu to skomplikowany proces budowlany, który składa się z wielu etapów. Do najważniejszych z nich należą:

  • Formalności związane z budową domu, takie jak: kupno działki, uzgodnienie warunków przyłączeniowych, opracowanie projektu budowlanego oraz technicznego, uzyskanie pozwolenia na budowę
  • Wykonanie stanu zerowego budynku,
  • Budowa domu do stanu surowego otwartego; budowa domu od fundamentów aż po dach,
  • Budowa domu do stanu surowego zamkniętego; montaż stolarki drzwiowej oraz okiennej,
  • Stan deweloperski: wykonanie instalacji, wylewek oraz tynków,
  • Budowa pod klucz uwzględniająca wszystkie roboty wykończeniowe; układanie płytek, podłóg oraz umeblowanie.

Zapraszam do lektury niniejszego opracowania, z którego dowiesz się, jak przeprowadzić cały proces budowy domu krok po kroku, zgodnie ze sztuką budowlaną oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej.

Budowa domu krok po kroku, czyli jak wygląda harmonogram budowy domu po kolei?

Akapit ten jest streszczeniem niniejszego artykułu, który ułatwi Ci wizualizację sobie pełnego procesu budowy domu. W dalszej części opracowania dowiesz się, na co warto zwrócić uwagę budując dom, oraz dlaczego budowa domu w odpowiedniej kolejności jest tak ważna. Budowa domu to proces, który należy wykonać z zachowaniem odpowiedniej kolejności, dużej fachowości oraz zgodnie ze sztuką budowlaną. W przeciwnym razie możesz narazić się na dodatkowe koszty, uszkodzenia oraz kosztowne naprawy.

Budowa domu krok po kroku – kompletna lista prac.

  1. Kupno działki,
  2. Prace projektowe z uzyskaniem niezbędnych uzgodnień oraz pozwoleń,
  3. Wykonanie przyłączy,
  4. Przygotowanie placu budowy wraz z jego ogrodzeniem oraz oznakowaniem,
  5. Roboty ziemne,
  6. Kompleksowe wykonanie fundamentów,
  7. Kompleksowe wykonanie podbudowy pod posadzkę
  8. Murowanie ścian nośnych oraz działowych,
  9. Wykonanie konstrukcji nośnej budynku w postaci słupów, wieńców, stropu, nadproży oraz konstrukcji dachu wraz z jego pokryciem,
  10. Montaż stolarki zewnętrznej w postaci okien, drzwi oraz bramy,
  11. Rozprowadzenie instalacji ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wentylacji oraz klimatyzacji,
  12. Tynkowanie ścian wewnętrznych oraz wykonanie sufitów,
  13. Wykonanie wylewek,
  14. Wykonanie elewacji domu,
  15. Montaż instalacji sanitarnej do zabudowy,
  16. Montaż płytek ceramicznych,
  17. Przygotowanie ścian oraz sufitów pod malowanie, oraz ich malowanie,
  18. Wykonanie białego montażu w postaci toalety, zlewu oraz wanny wraz z armaturą
  19. Montaż parapetów wewnętrznych oraz grzejników,
  20. Montaż oświetlenia w postaci lamp, kinkietów oraz żyrandoli,
  21. Montaż gniazd oraz wyłączników,
  22. Montaż podłóg oraz listew przypodłogowych,
  23. Montaż ościeżnic oraz skrzydeł drzwiowych,
  24. Umeblowanie mieszkania,
  25. Montaż sprzętów RTV oraz AGD,
  26. Poprawki malarskie,
  27. Montaż wykładzin oraz dywanów.
kompleksowa budowa domu

Ile pieniędzy trzeba mieć przed rozpoczęciem budowy domu?

Pytanie to jest jednym z najczęściej powtarzających się pytań wśród większości inwestorów. Ile powinienem mieć gotówki, aby rozpocząć budowę domu? Całkowity koszt budowy domu pod klucz w 2023 roku wynosi od około 5000 do 8000 złotych za każdy metr kwadratowy. W skład tej ceny wchodzi budowa domu do stanu deweloperskiego wraz z wykonaniem wszelkich prac wykończeniowych oraz pełnego umeblowania.

Koszt budowy rzecz jasna może się różnić w zależności od standardu wykonania. Zakładając jednak, że planujesz budowę prostego domu z wykorzystaniem ogólnodostępnych, standardowych materiałów budowlanych, właśnie tyle wydasz na budowę domu pod klucz w 2023 roku.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak wybrać projekt taniego domu w budowie, zapoznaj się z tym artykułem blogowym, w którym odpowiedzieliśmy szczegółowo na to pytanie: Jak wybrać projekt domu taniego w budowie w 2023 roku?

Formalności związane z budową domu

Zarówno wśród inwestorów, jak i wykonawców panuje przeświadczenie, że dopełnienie wszelkich formalności związanych z budową domu to już połowa sukcesu. Mimo że nie jest to najbardziej kosztowny z procesów budowy domu, bywa najbardziej czasochłonny. W niektórych przypadkach na uzyskanie pozwolenia na budowę domu przychodzi czekać nawet kilka lat od rozpoczęcia załatwiania formalności.

Dlaczego aż tak długo to trwa? Wiele w tym przypadku zależy od Twojego zaangażowania, ale również od geodety, architekta, gestorów sieci, jak i urzędnika.

Ile trwa załatwianie formalności związanych z budową domu?

  • Kupno działki: od 1 do 6 miesięcy
  • Opracowanie mapy do celów projektowych przez geodetę: od 1 do 2 miesięcy
  • Uzgodnienie warunków przyłączeniowych: od 1 do 3 miesięcy
  • Ustalenie warunków zabudowy w przypadku braku MPZP: od 2 do 3 miesięcy
  • Opracowanie projektu indywidualnego lub wybór projektu typowego oraz jego adaptacja: od 1 do 6 miesięcy
  • Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę, oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie: 2 miesiące.

Więcej na ten temat znajdziesz w naszym innym artykule: Czas potrzebny do budowy domu.

Są to terminy standardowe. Bywa, że w skomplikowanych przypadkach lub brakach w dokumentacji, terminy te mogą ulec znaczącemu wydłużeniu.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się większej ilości szczegółów o formalnościach związanych z budową domu, zapoznaj się z naszym artykułem: Formalności związane z budową domu w 2023 roku.

Przygotowanie placu budowy oraz dokumentacji budowy.

Jedną z pierwszych rzeczy, o jakich musisz pamiętać rozpoczynając budowę domu, jest zabezpieczenie oraz oznakowanie placu budowy. Dlaczego jest to tak istotne?

Najważniejsze jest bezpieczeństwo. Odpowiednie oznakowanie terenu budowy oraz jej ogrodzenie pozwoli Ci uchronić budowę przed przedostaniem się na nią osób niepowołanych. Jest to Twój obowiązek, który jest usankcjonowany prawnie. W przypadku ewentualnego wypadku na placu budowy oraz braku odpowiedniego ogrodzenia oraz oznakowania najczęściej to Ty będziesz ponosił odpowiedzialność karną za wypadek.

Inną kwestią, o jakiej należy pamiętać jest niwelacja terenu przygotowanie tymczasowej drogi dojazdowej w przypadku jej braku. Wykonanie drogi dojazdowej jest często pomijanym etapem prac przez inwestorów, jednak rzeczywistość szybko weryfikuję brak jej wykonania. W przypadku występowania gruntów wysoko plastycznych lub po obfitych opadach atmosferycznych zachodzi duże ryzyko wystąpienia gęstego błota, które skutecznie uniemożliwi dostawę materiałów budowlanych na teren budowy. Pamiętaj, że dostawa materiałów budowlanych realizowana jest najczęściej przez sprzęt ciężki w postaci: betonomieszarki (tzw. beton z gruchy/gruszki), koparki, ciężarówki oraz samochodów wyposażonych w HDS. W przypadku dostawy betonu zakopanie się betoniarki skutkować może koniecznością mobilizacji dźwigu oraz stratą materiału (betonu). Koszty z tym związane mogą przekroczyć kwotę 6000 złotych oraz istotnie opóźnią prace na budowie.

Kolejnym istotnym elementem przygotowania placu budowy jest niwelacja terenu oraz przygotowanie stref magazynowania materiałów. Optymalizacja procesów logistycznych związanych z dostawą materiałów budowlanych pozwali zaoszczędzić Ci sporo czasu podczas każdej dostawy, jak i ograniczyć transport ręczny na budowie. Biorąc pod uwagę skalę całej budowy, możesz zaoszczędzić nawet kilkaset godzin pracy, właśnie dlatego przygotowanie placu budowy jest tak istotne.

Płyta fundamentowa czy fundament tradycyjny, co tańsze?

W przypadku budowy na pozwolenie na budowę, konieczne będzie również zatrudnienie Kierownika Budowy oraz prowadzenie przez niego dziennika budowy. W dzienniku budowy powinny znaleźć się wszystkie istotne informacje o przebiegu budowy jak:

  • wpisy przez geodetę,
  • terminy wykonania kamieni milowych budowy,
  • uwagi dotyczące jakości wykonanych prac.

Monitoring budowy – dobre narzędzie dające większą kontrolę nad budową domu.

Po spełnieniu wszystkich formalności możesz rozważyć zastosowanie monitoringu budowy.

Monitoring budowy jest w Polsce rzadkością, jednak w niektórych przypadkach koniecznością. Mówią, że najlepsza ochrona to czujny sąsiad. Nie każdy jednak w obecnych czasach może cieszyć się przyjacielskimi relacjami z sąsiadami lub nie posiada ich wcale. W takich przypadkach warto rozważyć monitoring budowy online. Jest to relatywnie tanie rozwiązanie dające Ci większą kontrolę nad samą budową oraz pozwoli Ci na bieżącą obserwację firmy budowlanej na podczas prowadzenia prac. Dzięki monitoringowi budowy możesz w łatwy sposób wskazać winowajcę uszkodzeń, jak i pozwoli ona ochronić Twoje mienie przed kradzieżą. W razie kradzieży nagrania takie są kluczowe dla policji, która bogatsza o dodatkowe dowody najczęściej jest w stanie wskazać winowajcę w przeciągu kilku dni.

Zapewnienie zaplecza higieniczno-sanitarnego dla potrzeb pracowniczych

Inną kwestią, o jakiej należy pamiętać jest zapewnienie zaplecza higieniczno-sanitarnego w postaci;

  • przenośnej toalety typu TOI-TOI
  • kontenera socjalnego dla pracowników

Przenośna toaleta jest oczywistością. Koszt takiej toalety z serwisem wynosi średnio 200 złotych miesięcznie, a zatem nie stanowi ona istotnej wartości w skali całej budowy.

Kontener socjalny będzie idealnym miejscem do odpoczynku pracowników oraz bezpiecznym i spokojnym miejscem do spożywania posiłków. Wszystko to sprawi, że pracownicy mogli szybko oraz efektywnie zregenerują swoje siły. W zależności od rodzaju kontenera, na jaki się zdecydujesz, może być to kontener wyposażony w instalację elektryczną, oświetleniową oraz klimatyzację. Im droższe wyposażenie kontenera, tym wyższy będzie jego koszt (lub koszt wynajmu).

Z uwagi na wysoką cenę kontenerów, częstą praktyką jest stosowanie tańszej alternatywy w postaci garaży blaszanych. Największym atutem takich garaży jest ich cena, która wynosi zaledwie od 2 500 złotych do około 4 000 złotych.

Wykonanie stanu zerowego – pierwszy etap budowy domu

Budowa domu do stanu zerowego jest wielkim wydarzeniem dla każdego z inwestorów. Jest to pierwszy etap budowy domu po otrzymaniu pozwolenia na budowę lub milczącej zgody w przypadku zgłoszenia budowy.

Wykonanie stanu zerowego domu oznacza wykonanie wszystkich prac podziemnych, do poziomu podłogi parteru, czyli kolokwialnie mówiąc „wszystkiego, co w ziemi”. W skład stanu zerowego wchodzi:

  1. Wytyczenie geodezyjne,
  2. Roboty ziemne,
  3. Wykonanie chudego betonu podkładowego pod fundamentem,
  4. Montaż szalunków oraz zbrojenia fundamentów,
  5. Montaż instalacji odgromowej z bednarki ocynkowanej
  6. Wykonanie fundamentów w postaci: ław oraz ścian fundamentowych lub płyty fundamentowej, uwzględniając wykonanie przepustów instalacyjnych,
  7. Wykonanie izolacji pionowej oraz poziomej fundamentów,
  8. Obsypanie fundamentów od wewnątrz, jak i z zewnątrz
  9. Montaż instalacji podposadzkowych,
  10. Wykonanie podbudowy pod posadzkę oraz jej zagęszczenie,
  11. Wykonanie chudego betonu podkładowego pod posadzkę.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się, jak poprawnie ocieplić fundamenty, zapoznaj się z naszym artykułem, w którym szczegółowo opisaliśmy zagadnienie ocieplenia fundamentów.

Jak widzisz, prac do wykonani jest cała masa. Nie załamuj się jednak. Wykonanie stanu zerowego to niewielki procent całej budowy. Czas wykonania stanu zerowego nie przekracza najczęściej 1 miesiąca. Termin ten może się wydłużyć w przypadku skomplikowanych warunków gruntowych, takich jak: płytko posadowiona woda gruntowa lub występowanie szkód górniczych.

Proces betonowania fundamentów

Stan surowy otwarty – drugi etap budowy domu

Budowa domu do stanu surowego otwartego oznacza wykonanie wszystkich istotnych elementów konstrukcyjnych domu, takich jak:

  • Wykonanie ścian z pustaka, betonu komórkowego lub innych rozwiązań w przypadku domów szkieletowych,
  • Wykonanie konstrukcji nośnej budynku w postaci słupów, wieńców, stropu, nadproży oraz konstrukcji dachu,
  • Wykonanie kominów oraz schodów
  • Wykonanie pokrycia dachu, zabezpieczając dom przed wpływem warunków atmosferycznych.
Wylewanie stropu

Stan surowy otwarty jest etapem prac, w którym najczęściej zakończona zostaje współpraca z firmą budowlaną zatrudnioną do budowy domu, a następnie inicjatywa zostaje przekazana inwestorowi, otwierając tym samym dalszy front robót na budowie. Budowa domu do stanu surowego otwartego jest dość czasochłonnym etapem, warto wykorzystać ten czas oraz zamówić w tym czasie projekt wykończenia wnętrz. Projekt wnętrz jest przydatnym narzędziem, które ułatwi Ci prowadzenie dalszych prac związanych z budową domu na etapie budowy domu pod klucz.

Zamknięcie stanu surowego – stan surowy zamknięty. Duży kamień milowy każdej budowy

Co po stanie surowym otwartym? Budowa do stanu surowego zamkniętego jest jednym z najważniejszych kamieni milowych każdej budowy. Po zamknięciu budynku przystąpić można do dalszej części prac w postaci montażu instalacji, wykonania posadzek oraz tynków. Budowa domu do stanu surowego zamkniętego oznacza zamknięcie budynku, a zatem jego ochronę przed wpływem warunków atmosferycznych, jak deszcz, wiatr oraz śnieg. Prace związane ze stanem surowym zamkniętym ograniczają się do montażu stolarki okiennej oraz drzwiowej, a zatem prace te można wykonać w zaledwie kilka dni. Montaż stolarki otworowej wiąże się jednak z dużym wydatkiem inwestycyjnym, który może wynieść nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Co wchodzi w skład stanu surowego zamkniętego?

  • Montaż ciepłych okien w pakiecie 3-szybowym,
  • Montaż drzwi zewnętrznych ocieplanych,
  • Montaż bramy garażowej z paneli ocieplanych z pianki poliuretanowej,

Stan deweloperki – odpowiednia chronologia prac pozwoli zaoszczędzić Ci wielu problemów na budowie

Akapit ten jest kluczowy dla szerokiego grona inwestorów. Prace związane z wykonaniem stanu deweloperskiego wiążą się z koordynacją pracy wielu firm budowlanych z okolicy. Odpowiednia kolejność wykonywania prac jest kluczowa, jeżeli chcesz uniknąć kosztownych napraw.

Budowa domu do stanu deweloperskiego nie jest określona Normami oraz Prawem Budowlanym. Podobnie jak w przypadku stanu zerowego, stanu surowego otwartego oraz zamkniętego jest to pojęcie umowne, a zatem szczegółowy zakres prac wchodzący w skład stanu deweloperskiego potrafi różnić się w zależności od indywidualnych uzgodnień z inwestorem.

Przyjęło się jednak, że w skład stanu deweloperskiego wchodzą wszystkie prace związane z wykonaniem instalacji, tynków, wylewek oraz wykonaniem elewacji budynku (ocieplenie oraz tynk zewnętrzny). Stan deweloperski nie obejmuje robót wykończeniowych, a w szczególności montażu paneli, płytek ceramicznych, parapetów, montażu drzwi wewnętrznych, malowania ścian oraz sufitów i tym podobnych.

Jakie prace wchodzą w skład budowy domu do stanu deweloperskiego?

W pierwszej kolejności powinieneś skupić się na wykonaniu wszystkich instalacji podtynkowych oraz podpodłogowych, jak: rozprowadzenie rur, przewodów oraz kanałów wentylacyjnych. Nie zapomnij o żadnej branży. Wykonując instalacje podpodłogowe oraz podtynkowe, uwzględnić powinieneś:

  • Instalację ogrzewania,
  • Instalację wodno-kanalizacyjną,
  • Instalację elektryczną oraz teletechniczną (przewody internetowe, domofonowe, telewizyjne itp.),
  • Instalację wentylacji oraz klimatyzacji.

Wszystkie te prace możesz wykonywać równolegle, pozwoli to zaoszczędzić sporo czasu oraz umożliwi przyśpieszenie dalszych prac związanych z wykonaniem stanu deweloperskiego.

Szczegółowe zaplanowanie lokalizacji kluczowych urządzeń elektrycznych oraz elementów instalacji sanitarnej jest kluczowe, jeżeli chcesz oszczędzić sobie późniejszych przeróbek, kucia tynków, podłóg oraz innych niepotrzebnych zniszczeń. Przed rozpoczęciem wykonania robót instalacyjnych, powinieneś przemyśleć szczegółowe rozmieszczenie gniazd, wyłączników oraz oświetlenia, jak i lokalizacji sprzętów RTV oraz AGD w postaci telewizora, pralki lub zmywarki oraz lokalizację toalety, zlewu, zlewozmywaku i tym podobnych.

Nawiążę na tym etapie do wcześniej opisanego projektu wnętrz. Właśnie teraz on kluczowy i pozwoli Ci w jasny sposób pokazać hydraulikowi oraz elektrykowi umiejscowienie wszystkich istotnych elementów wymagających podprowadzania instalacji. Alternatywnym, tańszym rozwiązaniem jest wcześniejsze wykonanie projektu kuchni oraz łazienki, salonu oraz sypialni przez firmy meblarskie, które najczęściej projekty takie wykonują gratis w cenie dostawy oraz montażu mebli.

Kolejnym krokiem związanym z budową domu do stanu deweloperskiego jest wykonanie elewacji, tynków wewnętrznych oraz wylewek.

Budowa krok po kroku

Bardzo często pytacie, co wykonać w pierwszej kolejności? Tynki czy wylewki? W pierwszej kolejności powinieneś przystąpić do wykonania tynkowania ścian oraz sufitów. Dlaczego? Zabrudzenia posadzki są trudne do usunięcia oraz wymagają dużej dokładności. Każde zabrudzenie podłogi związane jest z ryzykiem uszkodzenia wierzchniej warstwy podłogi w postaci drewna lub paneli.

Jak zatem widzisz, prace związane z budową domu do stanu deweloperskiego powinieneś przeprowadzić w następującej kolejności:

  1. Rozprowadzenie instalacji ogrzewania, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, wentylacji oraz klimatyzacji,
  2. Tynkowanie ścian wewnętrznych oraz wykonanie sufitów,
  3. Wykonanie wylewek,
  4. Wykonanie elewacji najczęściej w postaci ocieplenia oraz otynkowania ścian zewnętrznych.

Budowa domu pod klucz

Po upływie około 30 dni od wykonania tynków oraz wylewek możesz przystąpić do dalszej części prac. Dlaczego po miesiącu? W tynkach oraz w wylewce zawarta jest ogromna ilość wody. Daj czas Twojemu domu na jej odparowanie. Jest to istotne, jeżeli chcesz uniknąć odparzenia płytek oraz problemów z zawilgoceniem oraz zagrzybieniem pomieszczeń. W przypadku wykonywania tynków późną jesienią oraz zimą, czas ten może się wydłużyć. Wszystko jednak zależy od intensywności ogrzewania, wentylacji pomieszczeń oraz stosowania osuszaczy lub nagrzewnic.

W pierwszej kolejności powinieneś zająć się montażem instalacji sanitarnej na stelażach do dalszej do zabudowy, na przykład toalety typu Geberit lub wanna do zabudowy. Nie zapomnij o dokładnym sprawdzeniu szczelności oraz poprawności montażu syfonów przez przyklejeniem płytek. Wbrew pozorom nieszczelności zdarzają się dość często, jeżeli na zlikwidujesz ich na czas możesz narazić się na późniejszy remont łazienki.

Budowa domu pod klucz krok po kroku

Po upewnieniu się, że wszystkie elementy hydrauliczne są szczelne oraz sprawdzeniu sprawności instalacji elektrycznej przystąpić możesz do dalszej części prac związanych z budową domu pod klucz, w skład czego wchodzi:

  1. Montaż instalacji sanitarnej do zabudowy za pomocą stelaży zabudowy)
  2. Montaż płytek ceramicznych
  3. Wykonanie gładzi na ścianach oraz sufitach,
  4. Gruntowanie oraz malowanie ścian,
  5. Wykonanie białego montażu w postaci toalety, zlewu oraz wanny wraz z armaturą
  6. Montaż parapetów wewnętrznych oraz grzejników,
  7. Montaż oświetlenia w postaci lamp, kinkietów oraz żyrandoli,
  8. Montaż gniazd oraz wyłączników,
  9. Montaż podłóg oraz listew przypodłogowych,
  10. Montaż ościeżnic oraz skrzydeł drzwiowych
  11. Umeblowanie mieszkanie
  12. Montaż sprzętów RTV oraz AGD,
  13. Poprawki malarskie
  14. Montaż wykładzin

Opracowanie przygotował Przemysław Szalek oraz Krzysztof Ostrowski.

Copyright © Coolship. Wszelkie prawa zastrzeżone.