Formalności przy budowie domu w 2023 roku

18 października 2022
Formalności przy budowie domu w 2023 roku

Budowa domu – Jakie formalności należy spełnić w 2023 roku przy budowie domu?

Wielu inwestorów pyta, jakie formalności należy spełnić przed rozpoczęciem budowy domu. Ciągła ewaluacja przepisów Prawa Budowlanego wymaga od Inwestorów dużej wszechstronności oraz umiejętności dopasowania się do zmieniających realiów budowlanych.

W pierwszej kolejności zastanów się, czego tak naprawdę oczekujesz od swojego nowego domu. Najnowsze przepisy Prawa Budowlanego umożliwiły budowę domu na zgłoszenie, jednak pod pewnymi warunkami.

W zależności od tego, czy zamierzasz budowę domu na zgłoszenie, czy pozwolenie na budowę, niezbędne formalności będą inne. W przypadku zgłoszenia budowy domu możesz zrezygnować z zatrudnienia Kierownika Budowy oraz ograniczyć dokumentację projektową. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat niezbędnych formalności oraz ograniczeń wynikających z budowy domu na zgłoszenie, zapoznaj się z tym artykułem blogowym: Budowa domu na zgłoszenie.

Wracając jednak do sedna, w artykule tym znajdziesz kluczowe informacje dotyczące niezbędnych formalności, jakie musisz spełnić przed budową domu w 2023 roku.

Od czego rozpocząć załatwianie formalności związane z budową domu? Formalności przy budowie domu krok po kroku

Budowa domu to proces, do którego należy podejść z możliwie największą fachowością. Pozwoli Ci to uniknąć problemów na dalszych etapach załatwiania formalności oraz samej budowy.

Budowa domów energooszczędnych

Lista formalności jak przygotować się do budowy domu krok po kroku:

Sprawdź:

  • Czy Twoja działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego oraz jakie są jego postanowienia,
  • Możliwości zabudowy Twojej działki, pozwoli Ci to w wyborze gotowego projektu domu,
  • Czy konieczne będzie odrolnienie, czyli przekształcenie działki rolnej na budowlaną,
  • Uzbrojenie terenu oraz warunki przyłączenia mediów, takich jak: woda, prąd oraz gaz.

Przygotuj oraz złóż:

  • Decyzję o warunkach zabudowy w przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
  • Wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy,
  • Oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • Projekt budowlany w 4 egzemplarzach,
  • Uprawnienia projektanta do projektowania, wydawane przez właściwą izbę samorządu zawodowego,

W zależności od indywidualnych ustaleń z projektantem, po otrzymaniu stosowanego upoważnienia może on reprezentować Cię w Urzędzie i złożyć wszystkie niezbędne dokumenty w Twoim imieniu.

Zleć:

  • Opracowanie Mapy do celów projektowych przez geodetę,
  • Opracowanie projektu budowlanego domu lub adaptację gotowego projektu na teren działki,
  • Opracowanie projektu technicznego niezbędnego do rozpoczęcia budowy,
  • Wykonanie badań geologicznych gruntu,
  • Wytyczenie geodezyjne nieruchomości przez geodetę.

Od czego zależy zakres wymaganych formalności przy budowie domu?

W zależności od działki, na jakiej zdecydujesz się wybudować swój dom, wymagania mogą być inne. Powyżej opisałem standardowe wymagania, jakie należy spełnić przed rozpoczęciem budowy domu. W bardziej skomplikowanych i złożonych przypadkach konieczne może być opracowanie dużo bardziej szczegółowej dokumentacji projektowej, co może wydłużyć proces uzyskania pozwolenia nawet o 12 miesięcy. Nie przejmuj się jednak na zapas. Jeżeli planujesz budowę domu w najbliższej okolicy innych domostw, prawdopodobnie nie będziesz musiał uzyskiwać dodatkowych zgód.

Sprawdź wszelkie ewentualności, w niektórych przypadkach uzyskanie pozwolenia na budowę może wymusić na Tobie inne uzgodnienia:

  • Zezwolenia na wycinkę drzew oraz opracowanie projektu nasadzenia,
  • Odrolnienia działki – decyzja o wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej,
  • Uzyskania decyzji środowiskowej – w przypadku, w którym Twój dom może istotnie wpłynąć na środowisko naturalne.
  • Uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.
Budowa domu - wymagane formalności

To wszystko kosztuje, zarówno czas, jak i pieniądze. W zależności od ilości oraz średnicy drzew lub jakości gruntów rolnych koszt uzyskania niezbędnych pozwoleń, oraz pokrycia kosztów urzędowych może przekroczyć kwotę kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych. Dodatkowo czas niezbędny do uzyskania potrzebnych pozwoleń może przekroczyć ponad 12 miesięcy ciężkiej pracy projektanta.

Jak długo trwają formalności związane z budową domu?

Załatwianie formalności związanych z budową domu należy podzielić na sprawy urzędowe oraz organizacyjne. W przypadku spraw urzędowych maksymalny termin ich uzgodnień ściśle określa Ustawa. W przypadku niedotrzymania któregokolwiek z tych terminów przez urzędnika może on zostać ukarany dyscyplinarnie. Z doświadczenia napisać mogę, że urzędnik zrobi wszystko, co w swojej mocy, żeby nie przekroczyć żadnego z poniższych terminów, nie narażając się tym samym na karę finansową.

Jak długo trwa załatwianie spraw urzędowych związanych z budową domu?

  • Uzyskanie pozwolenia na budowę: do 65 dni od daty złożenia wniosku,
  • Odpowiedź w sprawie zgłoszenie budowy: do 21 dni od daty złożenia wniosku,
  • Ustalenie warunków zabudowy: od 21 do 90 dni w zależności od rodzaju domu,
  • Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej: 1 miesiąc z możliwością wydłużenia do 2.

Czas załatwienia spraw organizacyjnych uzależniony jest przede wszystkim od zaangażowania osób, z którymi przyjdzie Ci współpracować. Zatem to właśnie od Ciebie oraz Twoich decyzji zależeć będzie termin ich realizacji. Najczęściej jednak zajmują:

  • Opracowanie mapy do celów projektowych: od 1 miesiąca do 2 miesięcy
  • Opracowanie indywidualnego projektu budowlanego: od 3 miesięcy co 5 miesięcy
  • Adaptacja gotowego projektu przez architekta: 1 miesiąc
  • Tyczenie domu: od 1 godziny do 4 godzin
  • Wykonania badań geologicznych gruntu: od 2 tygodni do 3 tygodni.

Od podjęcia pierwszej decyzji o budowie domu do jego wybudowania mija najczęściej od 12 do 24 miesięcy. W przeciągu pierwszego roku powinieneś uzyskać wszelkie niezbędne projekty, zgody oraz uzgodnienia, jak i wykonać fundamenty. Kolejny rok jest dobrym momentem na wybudowanie domu do stanu surowego otwartego następnie stanu surowego zamkniętego oraz deweloperskiego.

Czym jest Miejscowy Plan zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)?

W pierwszej kolejności sprawdź w urzędzie miasta lub gminy możliwości zabudowy Twojej działki. Jeżeli Twoja działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, możesz mieć pewność, że formalności związane z rozpoczęciem budowy Twojego domu będą znacznie uproszczone. Poproś w urzędzie o wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zsumowana opłata wyniesie maksymalnie 250 zł.

Szkic domu

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdziesz kluczowe informacje dotyczące możliwych warunków zabudowy na Twojej działce, między innymi:

  • Przeznaczenie terenu,
  • Linię zabudowy,
  • Dopuszczalną geometrię domu,
  • Minimalną odległość między budynkami,
  • Ilość kondygnacji,
  • Dopuszczalny kąt nachylenia dachu,
  • Kolorystykę obiektu,

Celem MPZP jest ujednolicenie oraz spójność obiektów budowlanych w najbliższej okolicy, co z zasady pozytywnie wpływa na architekturę miasta oraz pozwala na wprowadzenie większej harmonii na danym terenie. MPZP pozwala również określić lokalizację stref przemysłowych, dając tym samym więcej swobody przedsiębiorcom, bez ryzyka negatywnego wpływu hałasu oraz zwiększonego ruchu samochodowego dla mieszkańców domostw.

Oczywistym jest zatem fakt, że nie na każdym terenie można rozpocząć budowę domu. Najczęstszym przykładem czego są między innymi: strefy przemysłowe, lasy oraz działki rolne. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest nadrzędnym dokumentem określającym, który z obiektów można wybudować na danym terenie.

Najczęściej MPZP jest dużym ułatwieniem dla inwestorów planujących budowę domu. Bywa jednak, że wprowadza on bardziej surowe ograniczenia dotyczące warunków zabudowy niż te określone w Prawie Budowlanym na zasadach ogólnych. Istnieje co prawda teoretyczna możliwość zmiany postanowień MPZP, w praktyce jednak bardzo rzadko przynosi to pożądany przez wnioskującego rezultat, spotykając się on z odmową zmiany postanowień MPZP.

Co w przypadku jego braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)?

W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o ustalenie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać następujące informacje o planowanym przedsięwzięciu:

  • Mapę zasadniczą z określoną lokalizacją domu,
  • Charakterystykę inwestycji oraz określenie zapotrzebowania w media,
  • Określenie gabarytów domu,

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy złożysz bezpłatnie w urzędzie miasta (UM) lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji.

Po jakim czasie dostaniesz odpowiedź w sprawie ustalenia warunków zabudowy z urzędu miasta lub gminy?

  • W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych – termin urzędowy wynosi 21 dni,
  • W pozostałych przypadkach – 90 dni od daty złożenia wniosku.

Mam już prawomocne pozwolenie na budowę – od czego rozpocząć budowę w 2023 roku?

Spełnienie wszystkich formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę trwa od około 4 do 6 miesięcy. W skomplikowanych przypadkach czas uzyskania pozwolenia na budowę może być wydłużony nawet do kilku lat. Jest to trudny i stresujący czas dla każdego inwestora, jeżeli jednak wykażesz się dużą determinacją, na pewno szybko przebrniesz przez wszystkie trudne momenty i w niedługiej przyszłości będziesz cieszyć się prawomocnym pozwoleniem na budowę.

fundamenty stan 0,00

Jak rozpocząć budowę po uzyskaniu pozwolenia na budowę?

W pierwszej kolejności powinieneś zgłosić zawiadomienie o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych do Nadzoru Budowlanego. Stosowne zawiadomienie możesz złożyć w wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego, powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego lub urzędzie miasta na prawach powiatu.

Jak przygotować się do rozpoczęcia budowy? Zadbaj o dopięcie wszystkich formalności na ostatni guzik przed rozpoczęciem budowy:

  • Zleć opracowanie projektu technicznego: projekt techniczny ten jest uszczegółowieniem projektu budowlanego opracowanym przez uprawnionego konstruktora oraz instalatorów w porozumieniu z architektem.
  • Zatrudnij Kierownika Budowy do kierowania robotami budowlanymi w przypadku budowy domu na pozwolenie na budowę,
  • Dopilnuj prowadzenie dziennika budowy przez Kierownika Budowy. Dziennik budowy otrzymasz od właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej,
  • Ogrodź teren budowy oraz odpowiednio go oznakuj za pomocą tablic informacyjnych.

Jakie dokumenty powinno zawierać kompletne zawiadomienie budowy?

  • Oświadczenie projektanta oraz projektanta sprawdzającego o opracowaniu projektu technicznego, zgodnego z obowiązującym Prawem Budowlanym,
  • Oświadczenie Kierownika Budowy o przejęciu roli Kierownika Budowy oraz opracowania planu bezpieczeństwa, oraz ochrony zdrowia,
  • Zaświadczenie Kierownika Budowy o uczestnictwie w izbie samorządu zawodowego,
  • Oświadczenie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego, jeżeli inwestycja wymaga jego zatrudnienia. Najczęściej jednak w przypadku budowy domu zatrudnienie Inspektora Nadzoru nie jest wymagane,
  • Zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia oraz zakończenia robót.

Artykuł opracowali Krzysztof Ostrowski oraz Przemysław Szalek.

Copyright © Coolship. Wszelkie prawa zastrzeżone.