Wielu z Was zastanawia się, czym obecnie charakteryzuje się rynek mieszkaniowy w Polsce. Jest to bardzo kontrowersyjny temat, który wzbudza wiele skrajnych emocji zarówno wśród inwestorów, firm budowlanych, deweloperów, jak i polityków.
Na horyzoncie widać wiele niepokojących sygnałów, będących zwiastunem załamania się rynku mieszkaniowego w Polsce na przełomie kolejnych kilku miesięcy. Zastanawiasz się zapewne, o jakich sygnałach mowa? Do najistotniejszych z nich należą:
Wszystko to sprawia, że inwestowanie w obecnych czasach wymaga od inwestorów znacznie więcej zaangażowania oraz zrozumienia rynku niż kiedykolwiek wcześniej.
Jak zapewne domyślasz się, obecna sytuacja pozwala na spore oszczędności. W czasie kryzysu powinieneś podejmować decyzje przemyślane, niepoparte emocjami. W artykule tym znajdziesz odpowiedź na pytanie, jak analizować obecny rynek budowlany. Obecna sytuacja jest bowiem idealnym momentem na oszczędności.
Jeżeli zastanawiasz się, czy warto rozpocząć budowę domu w 2023 roku, zapoznaj się z tym artykułem, w którym opisaliśmy plusy i minusy inwestowania w tych trudnych dla nas wszystkich czasach.
Mniejsza ilość aktualnie prowadzonych inwestycji na przełomie ostatnich miesięcy przyniosła spodziewany spadek cen materiałów budowlanych. Najbardziej staniała stal zbrojeniowa oraz konstrukcyjna, ale jako inwestor możesz również cieszyć się obniżką cen pustaków ceramicznych, betonu komórkowego, blachodachówki oraz wielu innych.
Nagły spadek popytu oraz spadek cen materiałów budowlanych są ze sobą bezpośrednio powiązane. Aktualnie o każdego z Inwestorów walczą zarówno producenci, hurtownie, jak i firmy budowlane. Oczywiste jest, że w pierwszej kolejności staniały materiały niezbędne do budowy domu do stanu surowego otwartego, dlaczego? Ponieważ jest to pierwszy etap budowy domu, który otwiera dalszy front robót.
W kolejnych miesiącach spodziewany jest krach w całej branży wykończeniowej. Lista firm oraz branż, które ucierpią jest obszerna, do najistotniejszych z nich należą:
Wszystko to sprawia, że w trakcie realizacji kolejnych etapów budowy domu możesz liczyć na konkurencyjne ceny materiałów budowlanych oraz usług. Pamiętaj, że przy obecnej inflacji brak podwyżek jest w istocie jego obniżką, co działa na Twoją korzyść.
Chcesz dowiedzieć się, jak wygląda budowa domu krok po kroku? Zapoznaj się z tym artykułem blogowym, w którym opisaliśmy proces budowy domu krok po kroku.
Statystyki Głównego Urzędu Statystycznego potwierdziły nasze przypuszczenia z początku roku. Nikt jednak nie spodziewał się aż tak mocnego tąpnięcia na rynku.
Analizując ostatnie 4 miesiące widać jasno, że ilość mieszkań, których budowę rozpoczęto znacząco się zmniejszała. Spadek w tym przypadku wyniósł aż 35 203 domów, co stanowi spadek o 65% w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym.
Wraz ze spadkiem ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto, przyszedł również spadek zainteresowaniem projektami. W przeciągu ostatnich 4 miesięcy wydano o 18 178 mniej pozwoleń na budowę, w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, co stanowi spadek aż o 22%.
Nastroje inwestorów nie napawają do optymizmu, co tylko potęguje nerwową atmosferę wśród większości firm budowlanych w Polsce.
Nie jest jednak tak, że budowa domu się nie opłaca. Przeciwnie, opłaca się jak nigdy dotąd. Spadek ilości budów nowych nieruchomości sprawia, że będą one coraz droższe w wynajmie, a domy staną się towarem luksusowym. Obecna sytuacja na rynku pozwala na wybudowanie domu relatywnie niskim kosztem w porównaniu do lat: 2020 – 2022. Jeżeli planujesz budowę domu, przeczytaj koniecznie nasz artykuł, w którym opisaliśmy, jak wyglądają formalności związane z budową domu w 2023 roku. Ułatwi Ci to dopełnienie wszystkich formalności oraz umożliwi skrócenie czasu niezbędnego na uzyskanie pozwolenia na budowę do minimum.
Wracając jednak do sedna tematu. Jak wygląda to w praktyce? Zapoznaj się z naszą analizą statystyk GUS dotyczącą budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Na tapet wzięliśmy ilość zgłoszeń budowy domu oraz ilość wydawanych pozwoleń, oraz zgód na budowę domu.
Największym powodem do niepokoju dla większości firm budowlanych w Polsce jest spadek nowych inwestycji na przełomie ostatnich miesięcy. W poniższej tabeli opisaliśmy ilość obecnie prowadzonych inwestycji oraz porównujemy je do roku ubiegłego. Faktem jest, że większość inwestorów zrezygnowało z planów budowy domu, a spadek ilości zgłoszeń budowy wyniósł 75%, porównując listopad 2022 do listopada 2021.
Podobna sytuacja wygląda w przypadku samego projektowania, a co za tym idzie mniejszej ilości pozwoleń budowę domu.
Jako inwestor musisz wiedzieć, że proces projektowania jest wymagający oraz czasochłonny, ale praca projektanta to jeszcze nie wszystko. Trzeba wziąć również pod uwagę termin urzędowy na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę przez urzędnika, który wynosi aż 65 dni od daty złożenia wniosku. Najczęściej od podjęcia pierwszych prac projektowych przez architekta do uzyskania pozwolenia mija od 5 do 6 miesięcy. Informacja ta jest kluczowa w celu dalszej analizy danych GUS.
Biorąc pod uwagę powyższe skupię się na ostatnich kilku miesiącach 2022 roku. To one pokazują, ilu inwestorów tak naprawdę planuje budowę domu w obecnych czasach. Z poniższych statystyk wynika jasno, że trudna sytuacja na rynku mieszkaniowym utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas.
Spadek popytu inwestycyjnego przyniósł spodziewany spadek cen materiałów budowlanych oraz usług, chociaż jeszcze do niedawna nic nie wskazywało na to, że sytuacja na rynku budowlanym obróci się o 180 stopni. Ostatnie kilkanaście lat w Polsce nazwać można bezmyślnym dmuchaniem bańki inwestycyjnej, dlaczego?
Do roku 2021 konsumenci cieszyć się mogli rekordowo niskimi kosztami uzyskania kredytu, zarówno kredytów hipotecznych, jak i konsumpcyjnych. Żartem swojego rodzaju na różnych portalach społecznościowych stało się powiedzenie: „rzuć szkołę, weź kredyt, wybuduj bliźniaka”.
Nie jest zatem zaskoczeniem to, że lata 2018 – 2021 otrzymały miano złotego czasu deweloperów. Dochodziło wtedy do wielu absurdów, w których duża część deweloperów decydowała się na budowę całych osiedli domów jednorodzinnych. Koszty uzyskania kredytu były wtedy całkowicie pomijalne, w wyniku czego na rynku powstawała rekordowa ilość nieruchomości.
Tak szybki rozwój branży budowlanej wiązał się z wieloma problemami logistycznymi, słabą dostępnością materiałów budowlanych oraz brakiem wolnych rąk do pracy. Wszystko to spowodowało sztuczne pompowanie się cen materiałów budowlanych oraz usług.
W ostatnim czasie dochodziło do sytuacji, w której za 1 tonę stali zbrojeniowej trzeba było zapłacić nawet 7 000 złotych netto (wzrost cen wyniósł około 300% na przełomie kilku miesięcy). Materiały budowlane szybko stały się niedostępne, co spowodowało, że były wydzierane z rąk do rąk przez szerokie grono inwestorów.
Szacuje się, że w tym czasie powstało na rynku budowlanym około 50 000 wakatów na przełomie zaledwie jednego roku. Powstało wtedy rekordowo wiele brygad budowlanych, które próbowały własnych sił w prowadzeniu działalności gospodarczej.
Jak wspomniałem w poprzedniej części artykułu, ostatnie lata w Polsce pobiły wszystkie rekordy w budownictwie. Duża ilość pieniądza w gospodarce musiała jednak odbić się wysoką inflacją, co spowodowało pęknięcie bańki budowlanej.
Tak duże zapotrzebowanie na towary oraz usługi z zakresu budownictwa skutkowało skokowym wzrostem cen do horrendalnie wysokich poziomów, z którymi mieliśmy do czynienia już od 2020 roku.
Dochodziło wtedy do absurdów, w których pracownik bez kwalifikacji oraz doświadczenia oczekiwał wynagrodzenia w wysokości od 5 000 – 6 000 złotych netto (na rękę), natomiast pracownik z kilkuletnim doświadczeniem na rynku od 8 000 złotych wzwyż. Wszystko to sprawiło, że cena robocizny wzrosła do niebotycznych poziomów. Obecnie koszt robocizny wynosi od około 80 do 120 złotych, uwzględniając w tej cenie wszystkie koszty prowadzenia działalności gospodarczej, między innymi:
Spadek popytu, z którym przyszło nam się mierzyć spowodował mniejszą presję zarobkową przez coraz większe grono fachowców.
W najbliższym czasie czeka nas załamanie na rynku budowlanym. W pierwszej kolejności upadną firmy budowlane z problemami finansowymi. Nie będą one w stanie odbić się od dna z uwagi na stale zmniejszający się popyt inwestycyjny w 2023 roku.
Kolejny krok należeć będzie do największych gigantów wśród firm budowlanych w Polsce. Będą oni zmuszeni do rozpoczęcia procesu restrukturyzacji oraz masowych zwolnień. Redukcja zatrudnienia będzie konieczna w celu utrzymania rentowności przedsiębiorstwa oraz przetrzymania trudnych dla budownictwa czasów.
Dopiero po masowych zwolnieniach w branży budowlanej, dostrzec na horyzoncie będzie można obniżkę kosztów usług. Część zwolnionych pracowników podejmie ryzyko prowadzenia własnej, jednoosobowej działalności gospodarczej bezpośrednio dla inwestorów indywidualnych. Właśnie w tym czasie konkurencja będzie największa, a to czas zweryfikuje, które z firm przetrwa ten czas.
Najbardziej umocnią się w tym czasie firmy specjalistyczne z długoletnim stażem na rynku oraz własnym sprzętem budowlanym. Dlaczego? Własny sprzęt pozwala na efektywną redukcję kosztów oraz konkurencyjne ceny.
W czasie kryzysu oraz niepewności inwestorzy jeszcze większą uwagę zwracać będą na renomę firmy, oraz jej doświadczenie, którzy zdezorientowani ilością firm budowlanych będą znacznie bardziej niepewni oraz wyczuleni na oszustwo. Osobiście uważam, że będzie to trudny czas dla nas wszystkich, mimo wszystko bardzo potrzebny. Obecnie sytuacja na rynku budowlanym nie jest zdrowa i kubeł zimnej wody na głowę szerokiego grona budowlańców będzie zbawienny.
Obecnie widzimy, że wzrost cen jaki wywołała wojna na Ukrainie, miał charakter czysto spekulacyjny. Większość hut oraz kluczowych producentów materiałów budowlanych zdecydowali się na wspólne, oraz jednoczesne wstrzymanie składania ofert. Miało to na celu obserwację rynku, zachowania się konkurencji, jak i ocenę zdeterminowania inwestorów. Dziś wiemy, że było to żerowanie na strachu inwestorów, jak i sztuczne windowanie cen.
Odradzaliśmy Wam wtedy rozpoczęcie budowy. Oczywiste jest, że wzrost cen o około 300% na przełomie jednego tygodnia był anormalny oraz niezwiązany bezpośrednio z sytuacją, jaką wywołała wojna na Ukrainie. Rynek dość szybko zweryfikował wysokie ceny, z jakimi w tym czasie się spotkaliśmy, co skutkowało spadkiem popytu inwestycyjnego w 2023 roku. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat? Zapoznaj się z naszym artykułem, w którym opisaliśmy już sytuację, jaką wywołała wojna na Ukrainie.
Obecnie rynek na nowo cechuje się prawem popytu oraz podaży, a co za tym idzie konkurencyjnymi cenami, czemu sprzyja obecna walka o każdego z inwestorów.
Opracowanie przygotował Przemysław Szalek oraz Krzysztof Ostrowski.
Copyright © Coolship. Wszelkie prawa zastrzeżone.
