Ile zarabia generalny wykonawca inwestycji w 2023 roku?

Ile kosztuje zatrudnienie generalnego wykonawcy? Wynagrodzenie generalnych wykonawców w 2023 roku.

Formuła generalnego wykonawstwa jest popularną oraz wygodną dla inwestorów opcją budowy, która polega na zatrudnieniu jednej firmy budowlanej do kompleksowej realizacji zadania „od A do Z”.

W artykule tym przełamujemy tabu oraz odpowiadamy, ile tak naprawdę zarabiają firmy budowlane, wykonując prace w formule Generalnego Wykonawstwa. Zapraszam Cię do lektury niniejszego opracowania, które ułatwi Ci podjęcie decyzji czy zlecić budowę jednej firmie budowlanej, czy lepiej zdecydować się na organizację budowy osobiście.

Od czego zależy wysokość wynagrodzenia generalnego wykonawcy? Ile zarabia generalny wykonawca?

Wynagrodzenie generalnego wykonawcy zależy w głównej mierze od stopnia skomplikowania inwestycji, zakresu prac oraz indywidualnych ustaleń z inwestorem.

Wysokość wynagrodzenia generalnego wykonawcy jest wynikową ryzyka inwestycyjnego, jakie musi ponieść oraz jego umiejętności, które będą potrzebne do realizacji zadania. W Polsce przyjęło się, że średnie wynagrodzenie generalnego wykonawcy wynosi od 5 do nawet 30% wartości kontaktu.

Jeżeli jako inwestor planujesz budowę niedużego obiektu przemysłowego o koszcie budowy nieprzekraczającym 500 000 złotych oraz oczekujesz od wykonawcy wzięcia pełnego ryzyka związanego z wystąpieniem robót niemożliwych do przewidzenia, wzrostem cen materiałów budowlanych, nie planujesz zaliczkowania budowy oraz wymagasz przedłożenia dodatkowej gwarancji bankowej, przyjdzie Ci zapłacić znacznie więcej niż w przypadku budowy prostego budynku, którego budowa nie wymaga szczególnej wiedzy oraz umiejętności, a całe ryzyko wzrostu cen materiałów zamierzasz wziąć na siebie.

Na wysokość wynagrodzenia Generalnego Wykonawcy wpływają między innymi:

• Wartość kontraktu,
• Stopnia skomplikowania inwestycji oraz złożoności prac,
• Zakres prac
• Wymagane formalności prawne do spełnienia przed rozpoczęciem prac,
• Termin realizacji inwestycji,
• Wymagane specjalistyczne umiejętności oraz znajomość technologii,
• Warunki umowy: sposób oraz termin płatności, wysokość kar umownych, określenie ryzyka wzrostu cen materiałów budowlanych, zabezpieczenie zaliczki oraz gwarancji dobrego wykonania, oraz wiele innych.

Oczywiste jest, że największe inwestycje przemysłowe o dużym stopniu skomplikowana, których realizacja kontraktu jest rozciągnięta w czasie, wymaga uwzględnienia dodatkowych współczynników bezpieczeństwa. Inaczej sprawa wygląda w przypadku prostych inwestycji budowlanych, których budowa trwa nie dłużej niż 16 miesięcy.

To właśnie takich inwestycji budowlanych jest najwięcej i na nich skupię się w niniejszym artykule.

Średnie wynagrodzenie generalnego wykonawcy w Polsce w 2023 roku wynosi:

W tabeli ujęliśmy średnie wynagrodzenie netto po odliczeniu wszystkich kosztów w postaci: kosztów robocizny, kosztów sprzętu, paliwa oraz podatków.

Właśnie tyle możesz zaoszczędzić, zlecając poszczególne roboty osobiście, biorąc na siebie odpowiedzialność związaną z organizacją placu budowy, koordynacją prac na terenie budowy oraz kontroli ich wykonania.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat formuły generalnego wykonawstwa, zapoznaj się z tym artykułem blogowym: Generalne Wykonawstwo – wszystko o budowie z Generalnym Wykonawcą

Czy inwestor może zostać Generalnym Wykonawcą inwestycji?

Pojęcia generalnego wykonawcy inwestycji (z angielskiego main contractor) na próżno szukać w ustawie o Prawie Budowlanym. Jest to pojęcie umowne, które określa osobę lub firmę odpowiedzialną za realizację konkretnych robót budowlanych, które winny zostać szczegółowo określonych w umowie z inwestorem.

Nie ma zatem przeciwwskazań, aby funkcję generalnego wykonawcy inwestycji pełnił inwestor.

Warto jednak wspomnieć, że pełnienie funkcji generalnego wykonawcy inwestycji wymaga dobrej znajomości rynku budowlanego oraz ryzyka z niego płynącego, jak i wielu umiejętności oraz predyspozycji. Należą do nich:

• Znajomość Prawa Budowlanego, przepisów BHP oraz technologii budowlanych,
• Dobra organizacja budowy, jego odpowiednie oznakowanie oraz ogrodzenie
• Umiejętność czytania oraz interpretowania dokumentacji technicznej,
• Dobre umiejętności negocjacyjne,
• Komunikatywność oraz umiejętność rozwiązywania sporów,
• Umiejętność prowadzenia uzgodnień wielobranżowych,
• Umiejętność optymalizacji procesów budowlanych,
• Zdolność do oceny ryzyka i podejmowania odpowiednich działań zapobiegawczych,
• Umiejętność pracy pod presją czasu,
• Tworzenie harmonogramów prac, koordynacja prac z kolejnymi wykonawcami,
• Obsługa prawna inwestycji: podpisywanie omów oraz zabezpieczenie interesów inwestora,
• Umiejętność prowadzenia dokumentacji budowy oraz przygotowania dokumentacji powykonawczej.

Jeżeli posiadasz wszystkie wyżej wymienione cechy, z pełną odpowiedzialność mogę stwierdzić, że najlepszym dla Ciebie rozwiązaniem będzie osobista koordynacja oraz organizacja placu budowy. W tym przypadku nikt lepiej nie będzie reprezentował Twoich interesów niż Ty sam.

Często jednak z uwagi na uzyskaną dotację lub dofinansowanie budowy, inwestorzy decydują się zatrudnienie generalnego wykonawcy inwestycji w postaci firmy budowlanej. Jest to praktyka, która maksymalnie upraszcza proces rozliczenia dofinansowania oraz minimalizuje ryzyko wystąpienia błędów, jak i późniejszych kar oraz potrąceń.

Zatrudniając generalnego wykonawcę do realizacji projektu z dofinansowaniem, ograniczasz się do jednego postępowania przetargowego oraz wyłonienia jednej, najkorzystniejszej dla Ciebie oferty. Proces rozliczeń wniosku o dofinansowanie ogranicza się do przedłożenia poprawnie wystawionych faktur przed generalnego wykonawcę.

Gdybyś jako inwestor podjął decyzję o pełnieniu funkcji generalnego wykonawcy inwestycji, czekałoby Cię znacznie więcej pracy polegającej na wyłonieniu kolejnych wykonawców oraz podpisywaniu licznych umów. W praktyce czekać na Ciebie będzie od kilkunastu do kilkudziesięciu postępowań polegającym na poszukiwaniu oraz weryfikowaniu wykonawców, którzy podjęli się wzięcia udziału w postępowaniu przetargowym.

Wszystko to sprawia, że osobami, które decydują się na organizację budowy osobiście, są największe zakłady przemysłowe w Polsce, które zatrudniają doświadczony personel mający doświadczenie w prowadzeniu oraz nadzorowaniu budowy, oraz małe firmy, którym zależy na ograniczeniu kosztów budowy do minimum.

Planujesz pełnienie funkcji Generalnego Wykonawcy inwestycji osobiście? Koniecznie przeczytaj ten artykuł, w którym opisaliśmy jak sprawnie oraz tanio kupować materiały budowlane na budowę.

Inwestor zastępczy – doświadczony inżynier budowy na zlecenie. Analiza kosztów i korzyści

Zatrudnienie inwestora zastępczego jest ciekawą alternatywą dla inwestorów, którzy nie posiadają doświadczenia oraz niezbędnej wiedzy do prowadzenia budowy, a z różnych względów nie chcą zatrudniać generalnego wykonawcy do realizacji zlecenia. Rolą inwestora zastępczego jest reprezentowanie interesów inwestora w trakcie realizacji projektu, jego rozliczanie oraz raportowanie postępów prac. Rola inwestora w tym układzie ogranicza się najczęściej do podpisywania omów z wykonawcami oraz realizowania płatności za wykonane prace.

Inwestorem zastępczym nazywamy osobę lub firmę pełniąca funkcję doświadczonego inżyniera budowy, który odpowiedzialny jest za pełną organizację placu budowy od jego ogrodzenia, oznakowania oraz zapewnienie zaplecza higieniczno-sanitarnego przez wbicie pierwszej łopaty do protokolarnego zakończenia inwestycji oraz odbioru budynku. W zależności od tego, czego oczekujesz od inwestora zastępczego, może on pełnić różne funkcje na budowie, należą do nich: kierownik budowy, inspektora nadzoru inwestorskiego, projektant, prawnik, rzeczoznawca budowlany.

Funkcja inwestora zastępczego z każdym rokiem zyskuje na popularności. Minimalizacja kosztów budowy, rzetelny oraz skrupulatny proces odbioru prac to tylko kilka korzyści, jakie niesie ze sobą zatrudnienie inwestora zastępczego.

Wynagrodzenie inwestora zastępczego wynosi od 2 do 5 procent rzeczywistej wartości kontaktu, a jego dokładna wartość zależy od stopnia skomplikowania inwestycji oraz zakresu jego obowiązków.

Przykładowy zakres obowiązków inwestora zastępczego:

• Pełnienie funkcji kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego,
• Nadzór nad projektem, weryfikacja jakości wykonania prac, monitorowanie postępów na budowie,
• Przygotowywanie kosztorysów budowlanych,
• Propozycje optymalizacyjne projektu,
• Negocjacje cenowe z wykonawcami oraz dostawcami,
• Poszukiwanie wykonawców oraz uzgadnianie szczegółów technicznych robót budowlanych,
• Obsługa prawna inwestycji: przygotowywanie umów, załatwianie spraw urzędowych, zgód oraz pozwoleń,
• Zakupy materiałów budowlanych,
• Rozliczanie kosztów budowy,
• Raportowanie wyników prac,
• Przygotowywanie oraz kompletowanie dokumentacji budowy, oraz dokumentacji powykonawczej

Musisz być jednak świadomy, że zatrudnienie inwestora zastępczego obarczone jest dużym ryzykiem łapówkarstwa oraz oszustw. Warto korzystać z usług renomowanych firm z Twojej okolicy, które zajmują się profesjonalną obsługą inwestycji budowlanych, a sam proces ostatecznego wyboru wykonawców oraz dostawców powinien należeć do Ciebie.

Nierzadką praktyką w tej branży jest nieuczciwe wyłanianie wykonawców oraz dostawców w celu uzyskania dodatkowych korzyści majątkowych. Weryfikuj pracę inwestora zastępczego, wnioskuj, żeby wszystkie spotkania biznesowe z wykonawcami były przeprowadzane w Twojej obecności. Umożliwi Ci większą kontrolę nad budową oraz pozwoli uniknąć potencjalnych oszustw.

Przeczytaj również:

Protokół odbioru prac, jak go podpisać?

Jak podpisać umowę o roboty budowlane?

Czy warto zatrudnić generalnego wykonawcę do realizacji inwestycji?

Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy zatrudnienie generalnego wykonawcy inwestycji będzie dla Ciebie korzystne, czy nie. To w interesie generalnego wykonawcy jest przeprowadzenie wszystkich procesów budowy możliwie najszybciej oraz najsprawniej. Każdy proces odbioru prac przez generalnego wykonawcę winien być bardzo skrupulatny, wręcz drobiazgowy. Pozwala to na minimalizację ryzyka powstania reklamacji oraz późniejszej konieczności przeprowadzania kosztownych napraw.

Jeżeli jako inwestor trafisz na zespół doświadczonych fachowców w swojej branży, możesz być pewien, że budowa oraz wszystkie prace przebiegną nie tylko tanio, ale również sprawnie oraz dobrze.

Opracowanie przygotowali Krzysztof Ostrowski oraz Przemysław Szalek.