Masz już gotowy projekt budowlany? Gratulacje, to jeden z ważniejszych kroków w kierunku realizacji inwestycji. Ale co dalej?
Formalnie sprawa wydaje się być prosta, po uzyskaniu pozwolenia wystarczy zgłosić rozpoczęcie budowy, złożyć oświadczenie kierownika budowy, odebrać dziennik budowy i uzupełnić tablicę informacyjnąm ale w praktyce – to dopiero początek. I właśnie wtedy zaczynają się pytania, na które nikt wcześniej nie dał odpowiedzi.
Kiedy faktycznie można ruszyć z budową? Co trzeba jeszcze przygotować? Jak wybrać wykonawcę, żeby uniknąć problemów? Czy projekt rzeczywiście nadaje się do realizacji – czy tylko do uzyskania pozwolenia?
To etap przy którym wielu inwestorów podejmuje decyzje pod presją czasu, emocji albo ograniczonej wiedzy – i właśnie to prowadzi do kosztownych problemów, które wychodzą dopiero w trakcie budowy. Zbyt ogólna dokumentacja, niedoświadczony wykonawca, niepełna wycena czy brak odpowiednich zapisów w umowie mogą zaważyć na powodzeniu całej inwestycji.
Dlatego zanim podpiszesz umowę i wbijesz pierwszą łopatę – sprawdź te 5 rzeczy, które pomogą Ci uniknąć kosztownych błędów i zbudować to, co zaplanowałeś – bez chaosu, dopłat i opóźnień.
Masz projekt z pozwoleniem na budowę i myślisz, że możesz ruszać z budową? Zanim wybierzesz wykonawcę, upewnij się, co tak naprawdę otrzymałeś od projektanta. Zanim wybierzesz wykonawcę, musisz wiedzieć, z jakich części składa się kompletny projekt budowlany. W polskim systemie projektowania funkcjonują trzy podstawowe typy dokumentacji:
Wielu projektantów opracowuje jedynie skróconą dokumentację ograniczającą się do PAB – czyli projektu potrzebnego do uzyskania pozwolenia na budowę. Tymczasem żeby legalnie rozpocząć roboty budowlane, musisz posiadać projekt techniczny (PT) – to na jego podstawie uzyskuje się dziennik budowy, ale to dopiero projekt wykonawczy przekłada ogólne założenia z PAB i PT na konkretne rozwiązania na budowie. Zawiera on m.in. dokładne rysunki, zestawienia materiałów, sposoby montażu zbrojenia, rozwiązania konkretnych detali.
Bez tej dokumentacji wykonawca musi zgadywać lub improwizować, co prowadzi do kolizji między branżami, nieporozumień, przestojów i kosztownych zmian w trakcie robót.
Przeczytaj również:
Nawet jeśli masz już komplet dokumentów, nie znaczy to, że projekt jest dobry. W praktyce często spotykamy się z projektami, które zawierają błędy, uproszczenia lub nieprzemyślane rozwiązania. Ich źródłem jest zazwyczaj brak doświadczenia projektanta w budownictwie przemysłowym.
Typowe przykłady?
Te błędy to nie tylko problem na budowie – przekładają się one na realną stratę finansową inwestora. Wykonawcy widząc niejasną lub wątpliwą dokumentację podnoszą cenę lub zabezpieczają się dużymi buforami bezpieczeństwa. A jeśli podpiszesz umowę z kimś, kto nie zidentyfikuje tych problemów wcześniej – będziesz dopłacał po drodze. Dlatego analiza dokumentacji przed wyborem wykonawcy to jeden z najważniejszych kroków w całym procesie budowy.
W firmie Coolship robimy to zupełnie za darmo – i to jeszcze przed podpisaniem umowy.
Budynek to jedno – ale realne koszty całej budowy to zupełnie inna historia. Zbyt wielu inwestorów podpisuje umowy bez dokładnej wiedzy, ile naprawdę będzie kosztować cała inwestycja. A to błąd, który może słono kosztować – nie tylko finansowo, ale też nerwowo.
W kosztorysach często pomijane są kluczowe elementy, które mają ogromny wpływ na budżet. Inwestorzy bazują na starych wycenach lub internetowych mitach, nie uwzględniając realiów aktualnego rynku i pełnego zakresu robót.
Na co najczęściej się nie zwraca uwagi?
Jeśli nie uwzględnisz tych pozycji zawczasu, może się okazać, że po podpisaniu umowy czeka Cię seria „dopłat” – za to, co powinno być oczywiste. Jest to szczególnie ryzykowne, gdy inwestycja jest finansowana z kredytu – wtedy nie ma już miejsca na korekty budżetu ani błędy w wycenie.
W Coolship przygotowujemy szczegółową wycenę z jasnym podziałem na etapy i zakresy robót. Bez ogólników, bez ukrywania niewygodnych kosztów. Dzięki temu dokładnie wiesz co i ile kosztuje:
Przeczytaj również inne nasze artykuły, które ułatwią Ci bezpieczne rozpoczęcie budowy:
Nie każdy wykonawca nadaje się do każdej budowy. Prosta zasada, o której wielu inwestorów zapomina – aż do momentu, gdy pojawiają się pierwsze problemy.
Znamy wiele przypadków, gdzie budowę hali powierzono firmie, która do tej pory nie miała styczności z budownictwem przemysłowym. Kusząca cena, szybki termin, zapewnienia „damy radę” – na pierwszy rzut oka wszystko wyglądało dobrze.
Ale gdy przychodzi do wykonania fundamentów, montażu konstrukcji stalowej, koordynacji branż czy odbiorów technicznych – zaczynają się problemy. Firma działa metodą prób i błędów, uczy się na miejscu budowy i nadrabia brak wiedzy czasem i Twoimi pieniędzmi. Efekt?
Budownictwo przemysłowe to zupełnie inna skala, inne tempo, inne rozwiązania i zupełnie inne ryzyka niż w budownictwie mieszkaniowym. Tu nie wystarczy „dobra ekipa budowlana” – tu potrzebna jest firma, która zna realia tej branży, potrafi wycenić ryzyko i nie eksperymentuje na miejscu budowy.
Jeśli pięć firm wycenia inwestycję na poziomie 1 000 000 zł, a jedna – bez zaplecza i referencji – proponuje 600 000 zł, to nie znaczy, że pięć firm chce Cię „orżnąć”. Rynek budowlany jest konkurencyjny, a marże w budownictwie przemysłowym rzadko przekraczają 15%. Wyceny znacznie poniżej średniego poziomu to najczęściej błąd w kalkulacji, brak świadomości lub próba zdobycia kontraktu za wszelką cenę. Koszty ukryte w takiej ofercie bywają znacznie wyższe niż wstępnie droższa, ale uczciwsza oferta.
Wybierając wykonawcę, zawsze pytaj o:
W budownictwie przemysłowym nie ma miejsca na naukę metodą prób i błędów – tu trzeba wiedzieć, co się robi, już od wbicia pierwszej łopaty.
Przeczytaj więcej na:
Budowa hali to nie tylko materiały i praca ludzi na placu budowy. To także szereg formalności, które chronią Twój interes – pod warunkiem, że zadbasz o nie przed rozpoczęciem prac. Zbyt często inwestorzy skupiają się wyłącznie na kosztach i terminach, pomijając kwestie prawne i organizacyjne. A gdy pojawiają się problemy – nie mają podstaw do egzekwowania czegokolwiek.
Na co trzeba zwrócić uwagę?
Wniosek? Solidna umowa i dobrze prowadzona dokumentacja wykonawcza to nie „papierologia”. To Twoja najlepsza tarcza ochronna, gdy pojawią się błędy, opóźnienia lub spór z wykonawcą.
W naszej firmie dbamy o formalności od samego początku – nie tylko dlatego, że tak trzeba. Po prostu wiemy, że dobrze ułożone relacje formalne to spokojniejszy przebieg całej inwestycji – zarówno dla nas, jak i dla Ciebie. Dzięki temu nasi Klienci mają nie tylko halę, ale też spokojną głowę.
Może zainteresuje Cie również:
Na etapie zbierania ofert wielu inwestorów porównuje jedynie ceny końcowe i proponowany termin zakończenia prac, pomijając to, co naprawdę istotne – czyli zakres i szczegółowość wyceny.
Dwie oferty na „halę 1000 m²” mogą się różnić o 200 000 zł – nie dlatego, że jedna firma jest droga, a druga okazyjna, tylko dlatego, że zawierają zupełnie inny zakres robót.
Na co zwrócić szczególną uwagę?
W naszej firmie zawsze przygotowujemy szczegółową wycenę z podziałem na zakresy. Dzięki temu wiesz dokładnie, za co płacisz, co jest w cenie, a co trzeba wycenić osobno – bez niedomówień, zaskoczeń i niejasnych ogólników typu „do uzgodnienia”.
Opracowanie przygotował Przemysław Szalek.
Copyright © Coolship. Wszelkie prawa zastrzeżone.
